Какие проекты нужны сейчас фондам?
9 июля 2010
Эвелина Павловская - вице-президент по консалтингу компании GVA Sawyer Iternational Property Advisers.
Группа компаний GVA Sawyer International Property Advisers является членом международной сети GVA Worldwide, работает на российском рынке коммерческой недвижимости с 1993 г., предоставляя полный спектр услуг: девелопмент, включая fee девелопмент, управление строительством, консалтинг, операции с недвижимостью, услуги на рынке капитала, оценка недвижимости и других активов.
________________________________________
"В рамках саммита CRE Federal Awards обсуждалась тема «Какие проекты нужны сейчас фондам?». Ответ поражал новизной: «Investment grade», - а с учетом того, что таких объектов так мало, что почти совсем нет, переводим - «никакие».
Интересная наблюдается тенденция - фонды не хотят (не могут в силу своего устава и консервативной политики) финансировать девелоперские проекты, кредиты мало доступны, поэтому equity поступает от частных и корпоративных инвесторов. Часто такие инвесторы не являются профессиональными игроками рынка недвижимости, что приводит к снижению качества в итоге создаваемого объекта. Таким образом, через 2-3 года, мы снова будем иметь рынок с отсутствием investment grade (!).
При этом фонды будут упорно сидеть на деньгах, фактически замораживая их, а уже через 2-3 года и вовсе закроются, т.к. частенько имеют ограниченный срок существования. Идеальным решением была бы небольшая корректировка устава, позволяющая инвестировать в девелопмент, а не только в standing assets, но это не возможно, к сожалению.
Следим за событиями...»
RSS ПодпискаКомментарии
| Юрий | 6 сентября 2010 16:29 |
| А если проект находится на 10% стадии готовности. Имеется соглашение с банком на кредитное финансирование 70%. Фонд формирует 20%. УК фонда согласовывает с банком управляющую компанию, осуществляющую функцию техзаказчика. Финансирование проекта осуществляется параллельно банком и фондом в указанных пропорциях. При этом фонд может войти на ранней стадии проекта(10%)и получить свои законные 35% годовых обеспеченные ДДУ по 214 ФЗ. ... и все в шоколаде:) | |
| Райнод Елена | 5 сентября 2010 23:22 |
| покупатели, как всегда, ищут недорого, малоэтажно и построенное...но такого точно нет) | |
| Юрий | 30 августа 2010 23:36 |
| Полностью согласен с Алексеем Клепининым. В фондах нет специалистов по реальной ( а тем более, перспективной )оценке проектов. Бизнес -это во многом интуиция. | |
| Дмитрий Анатольевич М. | 25 августа 2010 11:01 |
| Тому кто надо - инвестирует и, поверьте, есть профессионалы. А проекты на 99,9% - бульон! А консультантов то развелось ... | |
| Алексей Клепинин | 7 августа 2010 0:05 |
| На мой взгляд в совете директоров этих фондов находятся люди- по совместительству, т.е. у них есть своя основная работа, а фонд- это доп увлечение, т.н. форма времяпрепровождения. Если бы были более профессиональны, то искали бы объемы вложений, принимали бы участие в подготовке проектов, тогда и риски бы сократились. Второе- фонды сами не идут на контакт, нет рекламы. Складывается впечатление, что их все устраивает, нет проектов- нет проблем. | |
| Юрий | 14 июля 2010 11:42 |
| Тезис о том, что "частные инвесторы не являются профессиональными игроками рынка недвижимости" достаточно спорный. Зачастую бывает наоборот - фонды занимаются то одним, то другим, в зависимости от коньюктуры рынка, выбирая проекты с наиболее высокой доходностью и с наименьшими рисками. Поэтому у фондов нет определенной специализации и, соответственно, отсутствует опыт работы в какой-нибудь конкретной сфере. Частные инвесторы, как правило, выбрав одну нишу на рынке, финансируют только профильные объекты, тем самым приобретая большой опыт в своей конкретной отрасли финансирования. | |
| Сергей Михайлович | 12 июля 2010 14:20 |
| Ну я, как правообладатель по нескольким инвестпроектам, начал ощущать это уже сейчас. По объектам с готовностью выше 80% получить кредитное финансирование уже не составляет никаких проблем, но мне там деньги уже не нужны - хватает привлеченных средств покупателей. Эта планка, до какого процента готовности объекта нужно будет проектное финансирование, я думаю, будет снижаться - сейчас это 80%, к концу года это будет 70%, через год дойдет до 50%. | |
| Эвелина | 12 июля 2010 10:38 |
| Сергей Михайлович, осталось только уточнить когда наступит это "со временем". Вот Вы, например, в какие временные рамки верите? | |
| Сергей Михайлович | 9 июля 2010 17:09 |
| Я думаю, фонды всё таки не замораживают деньги - сейчас на рынке вполне достаточно инвестиционных проектов в стадии готовности более 50%. Такие проекты несмотря на высокую готовность всё ещё нуждаются в заёмном финансировании. Там снято большинство рисков, поэтому это более привлекательный кусок для фондов, куда они сейчас и вкладываются. Со временем ситуация переменится: рынок активизируется, продажи покупателям и частным инвесторам будут происходить на более ранней стадии проекта, финансирование на стадии выше 50% уже будет не нужно, тогда и фонды поменяют свою политику в отношении финансирования девелоперских проектов на ранней стадии. | |