Основная волна перехода активов девелоперов к банкам уже прошла

Рынок инвестиций в российскую недвижимость постепенно набирает обороты. Управляющий директор консалтинговой компании CB Richard Ellis Даррэлл Станафорд рассказал "Интерфакс-Недвижимость" о последних тенденциях на этом рынке. По мнению эксперта, сегодня продолжается передел собственности, тем не менее, активность российских и западных инвесторов растет, а Москва по-прежнему остается одним из крупнейших, интересных и долгосрочных рынков недвижимости в мире.

 

 

Даррэлл, какая ситуация на рынке инвестиций в коммерческую недвижимость в России в этом году?

 

 

Год начался хорошо в плане инвестиций в коммерческую недвижимость в России, относительно прошлых кризисных лет. В этом году мы отмечаем большую активность российских инвесторов и покупателей. Сейчас на рынке присутствуют две основные категории инвесторов в недвижимость. Первая – это частные инвесторы, предприниматели, которые накопили достаточно средств от собственного бизнеса. В основном они инвестируют в офисную недвижимость.

 

 

Кто эти частные инвесторы? Это владельцы крупных фирм, олигархи?

 

 

Нет. Олигархи также покупают недвижимость, но частных инвесторов в сто раз больше. Это успешные предприниматели, которые имеют от $1 млн. до $40 млн. и хотят инвестировать их в недвижимость. Сильные колебания акций на российских и иностранных биржах, а также валют заставляют их находить более стабильные рынки. Многие уходят с нестабильных рынков и пользуются другими инструментами для инвестиций. Москва – это один из десяти, если не один из пяти крупнейших, интересных и долгосрочных рынков недвижимости в мире. Здесь есть много успешных проектов и столичная недвижимость на данный момент является реальным и активным сектором для вложения капитала.

 

 

Какие еще инвесторы присутствуют на российском рынке?

 

 

Вторая категория – это крупные российские корпорации, как государственные, так и частные. В этом году был ряд крупных сделок, таких как, например, покупка штаб-квартиры корпорацией «Роснано». Этот процесс продолжается. Это покупка под конечного пользователя. Мы видим 5-6 крупных корпораций, которые завершили сделки, но в основном на рынке наблюдаются сделки, которые в процессе оформления, и в ближайшее время мы услышим о ряде крупных приобретений. Крупные компании имеют хорошую ликвидность и хотят использовать спад на рынке недвижимости для инвестиций. Им нужны собственные штаб-квартиры в Москве и в текущих рыночных условиях выгоднее приобретать офисы, чем арендовать их.

 

Также на рынке коммерческой недвижимости работают российские пенсионные фонды и другие инвесторы, которые покупают готовые инвестпродукты - объекты заполненные арендаторами. Например, «Газпром Девелоплент», «Ташир», UFG ASSET MANAGEMENT и «ВТБ-Капитал». Это не только офисные центры, но и торговые, в меньшей степени складские объекты. Они сейчас на третьем месте по важности для рынка.

 

Иностранные инвесторы на данный момент занимают лишь четвертое место. Они присутствуют не в большом объеме и пока только набирают силу. На рынке активно работают 3-4 иностранных фонда. Они также присматриваются в основном к офисам и торговым центрам. Мы прогнозируем, что к концу этого года могут появиться еще несколько западных фондов. В следующем году они опять станут реальными конкурентами на российском рынке.

 

 

Чем руководствуются продавцы и покупатели?

 

 

Одни иногда готовы держать объекты по 5-6 лет, другие ожидают, что через 2-3 года уже будет значительный рост и возможность их продать. Реально мы видим, что ежегодный рост составляет около 20%. Конечно, на рынке недвижимости продолжается кризис, и капитальная стоимость упала довольно сильно за последние 18 месяцев. Сейчас уже отмечается небольшой рост, и мы ожидаем, что он будет продолжаться. Особенно выгодно, как и раньше, покупать на ранней стадии строительства, когда идет первичный рост, который связан с рисками до получения свидетельства о собственности и так далее. Потом стоимость объекта зависит от роста рынка.

 

 

Почему вы считаете, что рынок будет расти?

 

 

Есть несколько факторов, которые говорят о том, что ситуация будет меняться. Первый – до конца года, наверное, все продавцы, которым нужно продать, скорее всего, избавятся от своих объектов. Это означает, что инвесторы, которые ищут очень выгодное предложение и рассчитывают на быстрый рост не смогут его найти в следующем году.

 

Они должны понимать, что в будущем им придется платить больше. Сейчас мы отмечаем, что ожидания покупателей и продавцов понемногу приближаются друг к другу. Люди более реально смотрят на рынок. На Западе уже отмечается рост, так, например, в Лондоне ставки капитализации уменьшились за год на 2%. То есть объекты уже значительно подорожали. В Париже мы наблюдает такую же тенденцию. Большой интерес к коммерческой недвижимости уже появился и в Центральной Европе, например, в Варшаве, Праге, цены уже начали расти.

 

Если говорить о ставках аренды на офисные помещения, то регион Европа, Ближний Восток и Африка (EMEA) продолжает лидировать в рейтинге: 29 стран данного региона входят в список 50-ти стран с самыми дорогими ставками аренды. Лондонский West End, по-прежнему остается самым дорогим рынком по аренде офисных помещений ($1,368 за кв. метр). Помимо West End список возглавляют и другие города региона EMEA, среди которых Москва ($875 за кв. метр), Париж ($942 за кв. метр), лондонский City ($804 за кв. метр) и Дубай ($1,084 за кв. метр).

 

Общий годовой спад ставок аренды в регионе EMEA составил -11.5%. Наибольший спад был зафиксирован в Москве (-12.5%), Дублине (-32.4%) и Абу-Даби (-20.0%). В целом, спад произошел в 56 из 63 городов данного региона. Необходимо отметить, что приводятся цифры на конец II квартала 2010 года и сравниваются с аналогичным периодом 2009 года.

 

 

Как развивается рынок офисной недвижимости в Москве?

 

 

Согласно исследованию CB Richard Ellis, объем сделок, завершенных на рынке офисной недвижимости Москвы в первом полугодии 2010 года, превысил аналогичный показатель 2009 года на 40% и составил 855 500 кв. метров. В течение первого полугодия 2010 года на рынок вышло 355 000 кв. метров офисных помещений (за данный период 2009 года показатель составил 1,1 млн. кв. метров). Во втором квартале 2010 года доля свободных площадей на рынке снизилась до 16% вследствие низкого объема новых помещений выведенных на рынок и растущего спроса.

 

 

Банки продолжают прибирать к рукам объекты недвижимости за долги, что они будут делать с этими активами?

 

 

Действительно, на рынке продолжается передел собственности, крупные объекты переходят банкам. И большинство из них будут проданы ими, в течение 2-3 лет. Со следующего года мы уже увидим первый поток объектов от банков, которые выйдут на рынок. В основном это будут проекты, которые девелоперы не успели построить и сдать в аренду до кризиса. Например, Nord Star компании «Дон-строй», «Капитал-Сити» и другие подобные проекты…

 

Опять же реструктуризация не всегда означает смену владельцев. Сейчас несколько инвестиционных офисных объектов в Москве проходят процесс перефинансирования, а не реструктуризации. По нашим оценкам, основная волна перехода активов девелоперов к банкам уже прошла.

 

Но надо отметить, что это тоже открывает окно для будущих инвестиций. На этой волне на рынке увеличится количество иностранных инвесторов, они более активно начнут участвовать в этом процессе.

 

 

По вашему мнению, рынок коммерческой недвижимости в России сейчас интересен инвесторам?

 

 

Да, мы считаем, что сейчас хорошее время инвестировать в российскую недвижимость. С другой стороны, сейчас возможность финансирования тоже минимальная, так как все еще остаются проблемы с кредитами. Мы ожидаем, что в течение пятилетнего цикла все это будет расти. Интерес у инвесторов есть ко всем качественным объектам во всех секторах недвижимости. Безусловно, рискованно инвестировать в пустые офисные здания не в центре Москвы. Если объект уже сдан, то риск для инвесторов небольшой.

 

 

Куда сейчас в основном направлен взгляд инвесторов, какие объемы капиталов?

 

 

В офисной недвижимости на данный момент отмечается постоянный поток небольших сделок от 300 до 3000 кв. метров. В основном это российские предприниматели, частные компании, в том числе и иностранные корпорации и фирмы.

 

Российские также в 50% случаев покупают офисы для себя. Остальная половина сделок чисто инвестиционная. Бизнесмены вкладывают в недвижимость, чтобы не потерять на курсах валют, акций. Обычно объем инвестиций сейчас от $10 млн. Редко бывают сделки объемом более $100 млн, я бы даже сказал выше $50 млн. Чаще всего это профессиональные российские компании и крупный бизнес. Для них это не последние деньги, скорее всего, для них это диверсификация инвестиционного портфеля. В основном таких клиентов интересуют объекты в центре Москвы.

 

 

Инвесторы рассматривают регионы или весь поток сосредоточен в столице?

 

 

Все регионы, кроме Санкт-Петербурга пока забыты. Есть очень небольшое количество девелоперов-инвесторов, которые готовы рассматривать либо строительство, либо покупку земельных участков и проектов в регионах на перспективу или для собственного бизнеса. В основном это офисные и торговые объекты с арендаторами в Москве и Питере.

 

 

На какой срок отдачи инвестиций нужно ориентироваться сейчас?

 

 

От 3 до 6-7 лет. Перспективно вкладывать во все сегменты недвижимости и качественные проекты с хорошей локацией в центре Москвы. Такие инвестиции сейчас будут очень выгодны и успешны. Рискованно инвестировать в неправильные, проблемные объекты за МКАДом. Офисные объекты в центре города будут востребованы в ближайшие годы. А офисные центры в направлении от Третьего транспортного кольца и дальше – это очень рискованно. В ближайшие годы не стоит ожидать дефицита в офисах на МКАД, соответственно, не стоит ожидать и хорошего роста цен на эти объекты. Там большой объем земельных участков, где можно построить много офисных объектов. В центре же предложение очень ограничено. Оно не резиновое и будет только сокращаться, поэтому здесь мы ожидаем уверенный рост цен.

 

 

Беседовал: Сергей Велесевич